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Immobilienertragssteuer

Die Immobilienertragssteuer (Immo-ESt)

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Österreich neu geregelt. Die bisherige Regelung sah vor, dass nach Ablauf einer “Spekulationsfrist” von 10 Jahren der Verkaufsgewinn aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft nicht steuerpflichtig war. Diese Regelung berücksichtigte nicht die mitunter starke Wertsteigerung von Immobilien, die etwa durch eine Umwidmung von Grünland in Bauland möglich sind.

Anstelle dieser Regelung trat daher mit 1. April 2012 die Immobilienertragsteuer, kurz Immo-ESt, die in § 30 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt ist. Darin wird die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft neu geregelt. Erfasst sind alle privaten Immobilienverkäufe. Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen einem “Altfall” und einem “Neufall” und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungserlös, abzüglich allfälliger Herstellungs- und Instandhaltungskosten sowie der Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst. Das Gesetz knüpft an die Anschaffung der Liegenschaft (gemeint ist der letzte entgeltliche Erwerb) an. Anschaffung bedeutet daher regelmäßig den letzten Kauf. Nicht unter den Begriff der Anschaffung fallen unentgeltliche Geschäfte, wie Schenkungen oder Erbfolge. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Befreiungstatbestände:

a) Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als "Hauptwohnsitzer" gewohnt hat ("5 aus 10-Regelung"). Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung - auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000 m2. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Da der Hauptwohnsitz nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, ist es nicht befreiungsschädlich, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat. Andererseits ist diese Befreiung ab 1. April 2012 insoweit eingeschränkt, als jedenfalls die Veräußererin/der Veräußerer selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümer/in des Grundstücks gewesen sein muss. Hinsichtlich der "5

aus 10-Regelung" zählen aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer als Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümer gewesen ist, wenn er das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist ab 1. April 2012 jedenfalls Voraussetzung, dass der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Beispiele:

  • Eine Person teilt ihr Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen ihren Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.
  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrem Eigenheim, sie veräußert dieses im Mai 2012 und bleibt als Mieterin/Mieter (mehr als ein Jahr) Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer. Die Befreiung steht nicht zu.
  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete
  • Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
  • Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit. Wäre die Person innerhalb der letzten zehn Jahre selbst Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (z.B. weil noch minderjährig), wäre die Befreiung anwendbar.

b) Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig (siehe dazu Beispiel unter "Alt-Gebäude"), sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist (siehe Hinweis unten). Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein "Hausbau" und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

c) Enteignungen

Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

d) Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens, wobei hier die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden müssen.

Altfall bzw. Alt-Grundstück

Unter dem “Altfall” versteht man den Verkauf einer Liegenschaft, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für diese wäre mit der Einführung der Steuerpflicht nämlich am 1. April 2012 die Steuerpflicht entfallen, weil die vormals in § 30 EStG festgelegte Spekulationsfrist entfallen wäre. Der Verkauf dieser Grundstücke unterliegt jetzt ebenso der Immobilienertragsteuer, allerdings trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass sich Liegenschaften mitunter lange im Familienbesitz befinden und die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten oftmals nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Daher werden bei “Alt-Grundstücken” die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit einem Steuersatz von 25% versteuert. In Summe ergibt sich daher bei “Alt-Grundstücken” eine Steuerbelastung von 3,5% des Veräußerungserlöses (Verkaufspreis).

Somit beträgt die Steuerbelastung des Verkäufers aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken letztlich genauso viel, wie die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer ausmacht.

Neufall bzw. Neu-Grundstücke

Etwas komplizierter ist es für jene Fälle, in denen das Grundstück nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage zunächst aus dem Veräußerungserlös minus den tatsächlichen Anschaffungskosten. Dieser Betrag wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer gekürzt. Nach Ablauf des 10. Jahres seit der entgeltlichen Anschaffung wird dieser verminderte Veräußerungsgewinn jährlich um einen Inflationsabschlag von 2% reduziert. Der Inflationsabschlag kann jedoch maximal 50% des Veräußerungsgewinns ausmachen. Der so ermittelte Betrag ist dann mit dem Steuersatz von 25% zu versteuern.