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Leitfaden für den Privatverkauf

… hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht …

Das möchten Sie bestimmt nicht irgendwann sagen müssen. Doch gerade bei einem so komplexen Thema wie dem Verkauf einer Immobilie sind Fehler schnell passiert die unter Umständen nicht mehr rückgängig  gemacht werden können. Gerade am Beginn des Verkaufsprozesses kommt es zu den meisten Fehlern. Damit Sie diese vermeiden haben wir Ihnen eine Reihe wichtiger Informationen rund um den privaten Verkauf Ihrer Immobilie zusammengestellt.

1.)   Sorgfältige  Planung

Private Immobilienverkäufer machen sich nur wenig Gedanken über den Verkaufsprozess bevor sie die eigene Wohnung oder das eigene Haus oder auf den Markt werfen. Dabei ist ein Immobilienverkauf mit großer finanzieller Tragweite verbunden.

Vermeiden Sie daher „ einfach einmal ein versuchsweises Inserat“ zu schalten, sondern planen Sie statt dessen den Verkauf Ihrer Immobilie genau. Gehen Sie nach folgendem Fragenkatalog vor:

  • Wie setze ich den Angebotspreis an?
  • Welche Werbemedien sollen genutzt werden?
  • Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
  • Welche Informationen gebe ich am Telefon?
  • Welche Unterlagen halte ich bereit?
  • Sind noch Löschungserklärungen für Pfandrechte einzuholen?
  • Wie wird die Finanzierung durch den Käufer sichergestellt?
  • Zu welchem Notar werde ich gehen?
  • Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
  • Wann soll die Immobilie übergeben werden?
  • Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?

Nach Klärung dieser Fragen im Vorfeld wissen Sie schon einigermaßen wie der Ablauf aussehen soll.

2.)   Verkaufspreis

Zu welchem Preis soll ich mein Haus oder meine Wohnung am Markt anbieten? Spätestens wenn man das erste Inserat schaltet stellt sich diese Frage. Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer, ihren Preis zu bestimmen. Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte bei der Vorbereitung des Immobilienverkaufs. Denn ist der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch verprellen Sie Kaufinteressenten.

Für einen erfolgreichen Verkauf ist es unbedingt erforderlich, sich ein Bild von der aktuellen Marktlage zu machen. Orientieren Sie sich an den Angeboten der Konkurrenz, holen Sie Daten über bereits verkaufte Objekte  ein und vergleichen Sie genau. Allerdings ist ein direkter Vergleich mit anderen Objekten nur begrenzt möglich, denn meist kennt man die genauen Eckdaten nicht, und die Aussagen über erzielte oder bezahlte Preise entsprechen nicht immer der Wahrheit. Wenn Sie unsicher sind wie viel Geld sie für Ihr Haus verlangen können wenden Sie sich an einen Fachmann. Es geht um Ihr Vermögen!

Tipp: Seien Sie ehrlich zu sich selbst und versetzen Sie sich in die Situation des Käufers! Stellen Sie sich die Frage: Wäre ich bereit, den geforderten Preis zu bezahlen?

3.)   Pfandrechte

Bei fast jedem Immobilienverkauf sind Banken mit im Spiel. Sie haben vielleicht Ihre Immobilie fremdfinanziert und im Grundbuch ist ein Pfandrecht eingetragen. Sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrem Bankberater und klären Sie mit Ihrer Bank vorab die Löschung im Zuge des geplanten Verkaufs

Mit großer Wahrscheinlichkeit wird der Käufer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung eine Finanzierung brauchen. Sie erhalten den Kaufpreis also von einer Bank und es muss sichergestellt werden dass die finanzierende Bank des Käufers den Kaufpreis an Sie ausbezahlt.

4.)   Steuern

Es kann sein, dass durch den Verkauf Steuern (z.B. Immobilienertragssteuer) anfallen. Informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater ob dies bei Ihnen zutrifft

5.)   Unterlagen

Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bereithalten um keine Auskunft schuldig zu bleiben!

Wichtig sind unter anderem: 

  • Grundbuchauszug und eventuell vorhandene Lasten
  • Katasterplan, Flächenwidmungsplan
  • Bewilligungsbescheide
  • Vorschreibungen, Abrechnungen und Protokolle der WEG
  • Energieausweis

Tipp: Erstellen Sie auch ein aussagekräftiges Expose. Es sollte von der Gestaltung her dem Wert Ihres Hauses angemessen sein.

6.)   Erreichbarkeit

Der Immobilienmarkt bietet Interessenten immer eine große Anzahl an Immobilienobjekten. Ein Interessent wird nicht zehn Mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Anbietern zu wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter erreicht.

Tipp: stellen Sie sicher, dass Interessenten Sie erreichen können! Planen Sie auch genügend Zeit für Besichtigungen ein. Besonders abends und am Wochenende!

7.)   Besichtigungen

Der Ersttermin mit Kaufinteressenten ist eine Herausforderung für Sie als Verkäufer. Fremde Menschen sind bereit, eine Menge Geld für Ihre Immobilie zu bezahlen. Der erste Eindruck zählt. Daher sollte Ihre Wohnung auf den Besichtigungstermin vorbereitet werden. 

Tipp: Überlegen Sie, ob Sie vor dem Verkauf noch ausmalen, den Parkettboden abschleifen oder die Türen bzw. Fenster streichen wollen. Die Wohnung hinterlässt beim Kaufinteressenten gleich einen noch besseren Eindruck.

8.)   Verhandlungen

Herzlichen Glückwunsch! Wenn Sie schon in nähere Verhandlungen über den Verkauf stehen sind sie schon weit gekommen. Aber beachten Sie einige Punkte um die Kontrolle über die Gespräche zu behalten und das beste Ergebnis zu erzielen.

Es geht jetzt darum, den Interessenten zu einem Käufer zu machen. Aber lassen Sie sich nicht auf jeden Wunsch ein der vielleicht geäußert wird. Sicher, Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Aber auch der Interessent will ja etwas von Ihnen: Ihr Haus oder Ihre Wohnung.

Am häufigsten wird natürlich über den Preis verhandelt werden. Da ist gut geplantes Vorgehen wichtig damit Sie nicht unnötig Zugeständnisse machen müssen. Weitere Punkte über die häufig zäh verhandelt wird sind der Übergabszeitpunkt, der Zahlungstermin das Inventar und Zubehör.

9.)   Kaufvertrag

„Um den Kaufvertrag brauche ich mich nicht kümmern. Das veranlasst ja der Käufer und der Notar prüft alles!“ Diese Aussage hört man von Immobilienverkäufern immer wieder – und sie ist falsch. Richtig ist, dass der Notar den Vertrag verfasst und dieser rechtlich hält. Aber der Notar formuliert den Vertrag so wie die Parteien dies wünschen. Ob es zu Ihrem Vorteil ist wenn der Käufer der Auftraggeber ist und übermäßigen Einfluss auf den Inhalt nimmt  müssen Sie selbst beurteilen. Schnell kann im Kaufvertrag eine Formulierung stehen, die zwar rechtlich in Ordnung, aber zu Ihren Ungunsten ist!

10.)  Einschätzung der Verkaufsdauer

Ein zu langer Verkaufszeitraum drückt den Preis! Eine Immobilie, die seit einem halben Jahr oder länger angeboten wird erweckt bei Interessenten den Eindruck als handle es sich um einen Ladenhüter. Und wer möchte schon ein Haus kaufen, das offensichtlich keiner haben will?

Tipp: Je zügiger Sie ihre Immobilie verkaufen können umso besser wird der Preis sein den Sie erzielen.