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Leitfaden für die Privatvermietung

Tipps für Vermieter

Immer mehr Menschen setzen auf Wohnungseigentum zur Zukunftsvorsorge und kaufen eine Immobilie als Veranlagungsobjekt. Besonders beliebt sind Eigentumswohnungen. Wer ein solches Objekt gefunden hat wird es zumeist vermieten. In die Rolle als Vermieter kommt man auch manchmal unerwartet indem man eine Wohnung erbt. Nicht jeder ist in dieser neuen Rolle gleich ein Profi. Lesen Sie im Folgenden, worauf Sie achten sollten.

Welche Rechtsgrundlagen gelten für Vermietung?

Für das Vermieten von Einfamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen gelten unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind grundsätzlich vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen, für sie gilt das ABGB. Dieses regelt jedoch nur einige wenige Sachverhalte im Detail, für alles andere gilt die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Hier kommt es also besonders auf die richtige Vertragsgestaltung an. Bei Eigentumswohnungen hängt das anzuwendende Recht vom Alter des Gebäudes ab. Für Wohnungen in Häusern, die vor dem 08.05.1945 beziehungsweise vor 1953 errichtet wurden kommt in vollem Umfang das MRG zur Anwendung, das vom Richtwert-Mietzins bis zur Instandhaltung vieles im Detail festschreibt. Für jüngere Gebäude sind Teilbereiche des MRG gültig. Um Klarheit zu schaffen, sollte man vor Vermietung den Rat eines Experten einholen.

Befristung

Prinzipiell können Sie Mietverträge befristet oder unbefristet abschließen. Eine Befristung muss immer schriftlich vereinbart werden. Unbefristete Mietverhältnisse die dem Mietrechtsgesetz unterliegen können nur einvernehmlich beendet werden oder wenn ein Kündigungsgrund nach dem Mietrechtsgesetz vorliegt. Ein wesentlicher Kündigungsgrund ist zum Beispiel, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen im Rückstand ist. Bei Wohnungen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz fallen ist eine Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten. Nach oben sind der Befristung keine Grenzen gesetzt und die Befristung ist nacheinander beliebig oft wiederholbar. Aber Achtung: Wenn Sie als Vermieter die Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses stillschweigend dulden, dann wird dieses automatisch um weitere drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag dann neuerlich nicht aufgelöst gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Planung

Bevor Sie Ihre Wohnung anbieten sollten Sie sich über folgende Dinge im Klaren sein:

  •  Wie setze ich den Mietpreis an?
  •  In welchen Medien werde ich Inserate schalten?
  •  Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
  •  Wann soll die Immobilie übergeben werden?

Nach Klärung dieser Fragen im Vorfeld wissen Sie schon einigermaßen wie der Ablauf aussehen soll.

Mietpreis

Zu welcher Miete soll ich meine Wohnung am Markt anbieten? Spätestens wenn man das erste Inserat schaltet stellt sich diese Frage. Den richtigen Preis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte bei der Vermietung. Denn ist die Miete zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch verprellen Sie Mietinteressenten. Für einen erfolgreiche Vermietung ist es unbedingt erforderlich, sich ein Bild von der aktuellen Marktlage zu machen. Allerdings ist ein direkter Vergleich mit anderen Objekten nur begrenzt möglich, denn meist kennt man die genauen Eckdaten nicht. Wenn Sie unsicher sind wie viel Miete sie für Ihre Wohnung verlangen können wenden Sie sich an den Fachmann. Ebenso können wir Sie beraten wie hoch und in welcher art die kaution zu leisten ist.

Erreichbarkeit

Der Immobilienmarkt bietet Interessenten immer eine große Anzahl an Immobilienobjekten. Ein Interessent wird nicht zehn Mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Anbietern zu wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter erreicht. Tipp: stellen Sie sicher, dass Interessenten Sie erreichen können! Planen Sie auch genügend Zeit für Besichtigungen ein. Besonders abends und am Wochenende!

Besichtigungen

Der erste Eindruck zählt. Daher sollte Ihre Wohnung auf den Besichtigungstermin vorbereitet werden. Überlegen Sie, ob Sie vor der Vermietung noch ausmalen, den Parkettboden abschleifen oder die Türen bzw. Fenster streichen wollen. Die Wohnung hinterlässt beim Interessenten gleich einen noch besseren Eindruck.

Fragen an die Mieter

Überlegen Sie sich schon im Vorhinein, was Sie von potenziellen künftigen Mietern wissen wollen. Erstellen Sie einen Fragenkatalog. Wesentlichste Fragen sind die Frage nach der beabsichtigten Mietdauer und wie viele Personen in die Immobilie einziehen wollen. Um sich eine Eindruck zu verschaffen, sollte man versuchen, so viel wie möglich über die persönliche Situation des Mieters in Erfahrung zur bringen. Erfragen Sie daher schon bei der Erstbesichtigung Dinge wie Familienstand, Anzahl der Kinder, Beschäftigung und ob Haustiere vorhanden sind.

Bonität des Mieters

Der geeignete Mieters sollte vertrauenswürdig, seriös und in der Lage sein, die monatliche Miete zu bezahlen. Für einen privaten Vermieter ist es meist schwierig zu überprüfen, ob sich sein Mieter die Miete auch auf Dauer wird leisten können.

Steuern und Gebühren

Umsatzsteuer: Grundsätzlich gilt, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich 30.000 Euro netto nicht übersteigen (Kleinunternehmerregelung). Sie können allerdings auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt werden.

Einkommensteuer: Unabhängig von der Umsatzsteuer sind Einnahmen aus der Vermietung aber in jedem Fall im Rahmen der Einkommensteuererklärung bzw. im Rahmen des Arbeitnehmerausgleiches anzugeben, da sie das zu versteuernde Jahreseinkommen erhöhen. Dabei können Sie aber Ausgaben wie etwa für Instandhaltungsarbeiten aber auch für Kreditzinsen abschreiben. Wenn der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) 730 Euro nicht übersteigt, dann müssen Sie keine Steuer bezahlen.

Gebühren: Für den Mietvertrag ist eine Gebühr an das Finanzamt fällig. Daher muss der Abschluss des Mietvertrages dem Finanzamt angezeigt werden. Die Gebühr beträgt bei befristeten Mietverträgen ein Prozent der Miete für die Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent der 36-fachen Monatsmiete. Bei unbefristeten Mietverträgen beläuft sich die Gebühr immer auf ein Prozent der 36-fachen Monatsmiete. Für die Berechnung und die Überweisung der Gebühr ist der Vermieter zuständig. Wer sie bezahlt, kann im Mietvertrag festgelegt werden – zumeist vom Mieter.

Keine Schlüsselübergabe vor Mietvertrag

Mit der Übergabe des Schlüssels übergibt der Vermieter dem Mieter aus juristischer Sicht die Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, unabhängig davon, ob oder wann ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet wurde. Rechtlich gesehen darf der Mieter also mit der Schlüsselübergabe die Immobilie zu Wohnzwecken nutzen - selbst wenn er dafür noch keine Miete zahlt. Der Vermieter hat dagegen kaum eine Handhabe: durch die Schlüsselübergabe wurde das Mietobjekt ja faktisch übergeben. Bleibt nur die Einbringung einer Delogierungsklage samt darauf folgender Exekution was sich erfahrungsgemäß über zumindest sechs bis 12 Monate ziehen kann. Daher: Niemals den Schlüssel vor Vertragsunterzeichnung aushändigen.